京甲级写字楼租金飙涨 涨幅创全球第一位

发布:2012-2-17 10:05:33  来源:互联网  浏览次  编辑:佚名

  近日,香港DTZ戴德梁行研究部发布了《全球写字楼租务开支调查报告》,报告显示,香港继续成为全球写字楼租务开支最昂贵的市场,北京及上海(静安区)今年租务开支高居亚太区前十。其中,北京年度租务开支增长高达38%,在全球各商业区中涨幅最大。

  整购频现,空置率降至新低

  据戴德梁行研究报告显示,在大中华区,北京的中央商务区是租务开支增长最多的市场,每个工作间的年度租务开支按年升38%至约人民币5.56万元,这也令北京写字楼租金排名从2010年的73位升至2011年的35位,并成为去年全球租务开支升势最急的市场。

  据了解,2011年,北京市甲级写字楼市场可租赁面积供应紧张,市场上出现多个优质项目被整栋买断,留作业主自用。同时新增项目屈指可数,使得可租赁面积严重短缺。随着供需矛盾日益突出,业主纷纷提高租金价格。由于外围经济环境的影响以及租金不断攀升,一些公司开始放缓写字楼扩租进程。如礼来制药、阿尔斯通电气在酒仙桥颐堤港分别租赁了3000平米、4600平米写字楼,中联重科租赁中关村理想国际大厦7000平米写字楼。

  数据显示,至2011年第4季度,北京市甲级写字楼租金价格同比增长44.0%,达每月每平米246.43元,环比增长8.59%。由于供应量有限,租赁活跃也使得北京甲级写字楼空置率达到历史最低值3.83%,环比下降0.54个百分点。

  租金大涨“逼”租户换租

  戴德梁行分析师认为,去年北京写字楼租金大幅上涨,主要是业主加租的幅度较高,以及写字楼供应紧张所致。

  林先生在国贸商圈经营一家广告公司,去年租赁的是一间约200平米的准甲级写字楼,每月租金4万元左右。今年3月面临换租期,房东要涨价到4.5万元,林先生担心以后租金还要上涨,便不打算再续租,想搬到更实惠的刚兴起的写字楼中去,一方面节约开支,另一方面可以稳定长租,锁定租房成本。

  记者从中原地产了解到,现在在租赁市场上,大型公司偏向于黄金商圈甲级写字楼,而不少规模较小的公司为了节约租房成本,越来越青睐准甲级写字楼和商住办公楼。年后开市营业后,中原地产不少门店每天至少接待1-3位有租商住房作为办公用地需求的客户来访。

  中原地产市场研究部分析师靳瑞欣认为,商住房租金价格一般比写字楼价格低,面积较小,对于小公司而言负担轻一些。另外,商业立项的公寓一般建成时间短、户型设计较好、装修配备齐全、地段也好,未来前景看好。

  ■ 商圈看点

  CBD 甲级写字楼规模最大

  目前北京主要有六大写字楼区域,分别为CBD区域、东长安街、燕莎区域、东二环区域、金融街和中关村。其中CBD区域是北京规模最大的甲级写字楼群,目前存量达到了227.37万平米,并且随着去年CBD核心区11个地块的顺利成交,未来该区域还有较大供应。此外,CBD东扩的区域也将给该区域未来带来较大的供应量。

  作为北京最大的黄金商圈,国内外著名企业、实力集团包括财富500强的大部分驻京公司乐于在CBD扎堆,CBD区域内甲级写字楼租金也居于前列,在去年四季度达到265.77元/平米/月,环比增长了8.18%。

  去年,CBD也是北京写字楼市场成交集中区域。主要成交的案例有:杜比实验室租下环球金融中心3500平米写字楼,租金水平达到19.4元/天/平米;沙伯基础工业公司租下银泰中心1400平米写字楼,租金水平8.5元/天/平米;苹果公司租下北京财源国际中心3500平米写字楼,租金水平为7元-8元/天/平米。

  金融街 租金最贵区域

  北京的金融街区域聚集着银行、电信、证券、保险等国内外大型金融机构,由于暂时没有扩展的土地,近年来,金融街甲级写字楼基本满租,租金水平也一直居于京城首位。目前区域内主要甲级写字楼有金融街中心、泰康国际大厦、北京银行大厦、丰融国际中心、太平洋保险大厦等。

  根据戴德梁行的统计,去年四季度,金融街甲级写字楼的租金水平达到274.81元/平米/月,为全城最高;空置率仅0.86%,略高于中关村。

  据了解,未来北京将建设成为具有国际影响力的金融中心城市,金融街作为全国金融行业发展核心,其重要性不言而喻。根据市场发展的实际情况,金融街西扩规划也适时地进行了相应调整。这些变化都将为金融街的可持续发展提供广阔空间。

  ■ 市场展望

  5年后京写字楼租金全球第13

  戴德梁行预计,今年第一季度,北京甲级写字楼会有一部分租约到期的面积空置出来,但这部分面积也会被市场迅速消化。由于核心区域的带动,租金水平相对低的区域预计会在2012年上半年进行补涨。

  第一太平戴维斯发布的市场报告也预测,2012年北京甲级写字楼市场将大体稳定。不过,随着续租成本增加,部分租户可能转向非核心商务区寻求办公面积,市场整体租金涨幅将放缓。

  高力国际调研部董事谢靖宇表示,造成租金大幅上涨的主要原因是来自市场的巨大需求,其中以金融、汽车、IT、能源、电子、医药和制造业最为强劲。

  与企业旺盛需求形成对比的是,北京热点区域的写字楼供应量却无有效的增长,如在CBD、金融街、燕莎等地,空置率基本上在1%左右。尽管经济增长预期放缓,但北京写字楼市场的需求增长将可持续,市场依然处于供不应求的态势。

  戴德梁行研究部预测,未来5年,全球租金水平会继续上升,当中以亚太区的升幅最高。北京将成为未来五年内租金水平升幅最高的商业区,预计北京甲级写字楼的租金将从目前全球的第35名跳升至第13位,在2016年成为全球25个最昂贵商业区之一。(记者 袁晓澜)

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